immobilienrecht

Maklerrecht und Urteile rund um die Provision

Aus aktuellem Anlass veröffentlichen wir hier Gesetzestexte und aktuelle Urteile rund um die Maklerprovision. Hier gibt es einige Irrtümer, welche wir hier ausräumen.

Maklerkunden haben oft die irrtümliche Vorstellung, dass sie dem Makler nur dann Provision schulden, wenn der Verkäufer dem Makler einen Auftrag zur Vermarktung der angebotenen Immobilie erteilt hat. Der Kaufinteressent meint er müsse die Provision nicht bezahlen wenn ein solcher Auftrag nicht vorliegt, bereits gekündigt wurde oder zeitlich befristet war und die Befristung abgelaufen ist.
Oft weckt der Verkäufer auch solchen Irrtum und verhandelt mit dem Interessenten über die Höhe des Kaufpreises und teilt beiläufig mit, der Makler habe keinen Auftrag und könne deshalb keine Provision verlangen; mit dem Hinweis, dass der Käufer den überhöhten Kaufpreis zahlen können da er ja die Maklerprovision nun spare.
Ein weiterer Irrtum ist dass der Kunde denkt wenn er das Objekt von mehreren Maklern erhält, dass er nur Provision an den Makler zahlen muss der einen Auftrag von dem Verkäufer hat.
Dieses ist alles ein großer Irrglauben, wie § 652 BGB zeigt. Für die Provisionsverpflichtung des Käufers gegenüber dem Makler kommt es auf einen Auftrag des Verkäufers nicht an. Diese Voraussetzung ist in der Vorschrift des § 652 BGB, die die Provisionspflicht regelt, nicht genannt.
Dies bedeutet, dass die Provisionspflicht des Kunden nicht entfällt, wenn der Auftrag des Verkäufers fehlt oder abgelaufen ist.
Weiterhin gibt es kein Rangverhältnis der Makler untereinander, das durch den Auftrag bestimmt wird. Die Nachweisprovision ist grundsätzlich dem Makler geschuldet, der als Erster den Nachweis geführt hat, auch wenn dieser keinen Auftrag des Eigentümers hat.

Die verschiedenen Provisionssysteme der Makler
1. Aussencourtage

Hier bezahlt der Käufer die Provision.

2. Innencourtage

Hier bezahlt der Verkäufer die Provision.

3. Provisionsfrei

Hier bezahlt der Käufer indirekt eine erhöhte Provision, also am meisten.
Oder glauben Sie es arbeitet jemand ohne Bezahlung? Der Makler und der Verkäufer erhöhen den Preis der Immobilie, der Makler bekommt den Ueberschuss, und der Käufer bezahlt am Ende wesentlich mehr als bei 1. oder 2.

Wir von Fairpreis Immobilien lehnen 3. ab, denn wir arbeiten fair und legen dem Kunden unser Provisionssystem und Provision offen. Zusätzlich sind unsere Kunden noch durch die Fairpreis Garantie geschützt und wir haben immer den fairsten und besten Preis.

Gerichtsurteile

Leitsatz:Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (st. Senatsrechtsprechung); dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.
BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 III ZR 82/08 OLG Köln LG Aachen

Weitere falsche Meinungen

Irrtum: Die Maklerprovision muss ausdrücklich zwischen Makler und Kunden vereinbart sein.
Dies stimmt auch nicht.
Die Provisionspflicht ergibt sich auch aus dem Verhalten der Parteien ohne das es einen schriftlichen oder mündlichen Vertrag bedarf.
Eine Provisionsverpflichtung des Kunden gegenüber dem Makler entsteht schon dann, wenn der Kunde auf einen Provisionshinweis des Maklers im Expose oder in der Email danach weitere Maklerdienste wie Besichtigung in Anspruch nimmt. Bereits zu diesem Zeitpunkt kommt dann ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande.
Ein ausdrücklicher mündlicher Vertrag über die Provision oder die Provisionshöhe ist nicht erforderlich.

Irrtum: Die Provisionshöhe ist verhandelbar.
Durch das konkludente Handeln des Käufers wird schon ein Maklervertrag geschlossen. Da sich keine Vertragsseite auf Abänderung von bestehenden Verträgen einlassen muss, wäre eine Verhandlung über die Provisionshöhe ein reines Entgegenkommen des Maklers und sehr Kulant.
Die Rechtsprechung nimmt zu diesem Zeitpunkt bereits einen bindenden Vertrag und eine bindende Höhe der Provision an.

Wenn Nachweis oder Vermittlung erfolgt sind besteht Provisionsanspruch

Die Rechtslage ist gemäß § 652 BGB eindeutig. Die gesetzliche Vorschrift nennt zwei Maklertätigkeiten, die zur Provision föhren können. Den Nachweis und die Vermittlung. Wenn eine der beiden Alternativen verwirklicht ist, ist Provision geschuldet. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Nachweistätigkeit bereits erfüllt ist, wenn der Makler dem Kunden Objekt und Verhandlungspartner benennt. Die Benennung des Verhandlungspartners ist in manchen Fällen sogar noch entbehrlich, wenn beispielsweise der Verhandlungspartner im Objekt wohnt und daher für den Kunden leicht zu ermitteln ist.

Der Provisionsanspruch eines Maklers

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Provisionsanspruchs erforderliche Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages"(des sogenannten Hauptvertrages) erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung (wie z.B. durch ein Expose) des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.
Danach ist unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist (BGH, Urteil vom 04.06.2009, Az. : III ZR 82/08).

Der Anspruch des Maklers gilt grundsätzlich erst einmal auch verlängert (je nach Umstand und Gerichtsbarkeit von mehreren Monaten bis zu einem Jahr). Innerhalb dieses Zeitraumes greift die Vermutung der Kausalität. D.h., dass der Nachweis des Maklers für den Vertragsabschluss ursächlich ist.
Das heisst: Wenn wir eine Immobilie nachgewiesen haben und der Kunde kauf diese später bei einem anderen Makler bleibt unser Provisionsanspruch bestehen und ist zu bezahlen, da von einer Kausalität auszugehen ist.

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